کیاست - علیرضا پویانسب - طی ماه‌های اخیر روند افزایشقیمت مسکندر کشور به گونه‌ای شدت یافت که برای بسیاری از مردم خانه دار شدن به سختی اتفاق خواهد افتاد و دسترسی مردم بهمسکنسخت تر خواهد شد.
طبق بررسی ها،شاخصدسترسی مسکن از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی به کلدرآمدمتوسط خانوار‌های شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوار‌ها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می‌دهد.
هر چقدر قیمت مسکن تحت تاثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوار‌ها از تقویت سقف ریالیتسهیلات بانکییا بهبود درآمد سالانه، محروم بماند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند که نشانگر بدتر شدن وضعیت متقاضیان مسکن است.
طبق اعلامبانک مرکزیمتوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در فروردین امسال، ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان است که نشان می‌دهد با توجه به سطح درآمدی افرادجامعهچند دهه زمان خواهد برد تا فردی بتوانند مسکنی برای خود خریداری کند.
آنچه در بالا گفته شد واقعیتی از امروز بازار مسکن است، البته و متاسفانه این مهم نه تنها در تهران بلکه در شهری مثل اصفهان نیز تکرار شده است تا این حد که مردم دیگر فکر خرید خانه را از سر بیرون کرده‌اند و آنهایی که برای خرید خانه اقدام می کنند ناگهان در جایی متوقف و از تلاطم‌های بازار خسته می شوند. کارشناسان در خصوص وضعیت فعلی مسکن و چرایی ایجاد وضع موجود می‌گویند با توجه به نوسانات بازار ارز، طلا و ...، خریدوفروش مسکن در اواخر تابستان و اوایل پاییز سال گذشته نسبت به سال‌های قبل‌تر دچار رکود تورمی و افزایش بی‌رویه قیمت شد و حتی در برخی مناطق کلانشهر اصفهان 50 تا 80 درصد شاهد افزایش قیمت بودیم که این موجب کاهش خرید مردم شد و این جهش ناگهانی قیمت رکود مسکن را در این شهر عمیق تر کرد، جالب تر آنکه بررسی‌های میدانی نشان می دهد که این افزایش قیمت درست در مناطقی از شهر رخ داده است که مردم قصد کوچ به آن مناطق را داشته اند از خیابان فروغی در بخش مرکزی متمایل به غرب گرفته تا بزرگمهر، خیابان باهنر و تا شهرک های شمالی شهر، این افزایش قیمت تا جایی ادامه پیدا می کند که جهانگیری رییس مشاوران املاک و مشاوران املاک سطح شهر می گویند حالا خانه ای کمتر از زیر دو و نیم تا سه میلیون تومان در اصفهان وجود ندارد. این یعنی نگاه جوانان برای رسیدن به خانه باید نگاهی دور اندیشانه تر باشد و مسکن از دسترس آنها دورتر است.
اما چه چیز واقعا این قیمت های عجیب و غریب را رقم زده است. بازار مسکن قانون مشخصی برای قیمت‌گذاری ندارد و مثل بسیاری از بازارهای دیگر تحت سلطه دلالی اداره می‌شود. سایه این دلالی‌ها اگرچه چند وقتی می‌شود که به بازار خودرو و دیگر کالاهای اساسی نیز رسیده است، اما نکته قابل‌توجه این است که حداقل در این بازارها، سازمان حمایت از مصرف‌کننده یا وزارت صنعت، معدن و تجارت می‌تواند در حوزه قیمت‌گذاری و از میان بردن التهابات بازار عمل کنند، اما به‌نظر می‌رسد که در بازار مسکن هر کسی برای خود صاحب‌اختیار است تا در حوزه قیمت‌گذاری ملک شخصی خود اظهارنظر کند. حالا تصور کنید که دلال‌ها و مشاوران املاک با نبود قانون مشخص قیمت‌گذاری چه آشوبی می‌توانند در این بازار به پاکنند؟
اما این همه ماجرا نیست، نبود ثبات در قیمت‌های مصالح ساختمانی به واسطه افزایش قیمت ارز و همچنین بالا رفتن مداوم تورم در کشور موجب شده است تا یا مسکنی در شهر ساخته نشود و یا اگر ساخته می شود در پایان چنان قیمت گذاری شود که هیچ جوان جویای خانه ای توان خرید آن را نداشته باشد، این در حالی است که امروز پس از تهران بیشترین تعداد خانه خالی در اصفهان است و هیچ قانونی وجود ندارد که بشود از این خانه های خالی که فقط باد در آنها عبور و مرور می کند استفاده کرد.
داستان درست از جایی جذاب می شود که کارشناسان بخش مسکن موضوع افزایش قیمت را به نبود یک قانون گذاری درست وابسته می دانند و دولتی هایی مثل وزیر مسکن معتقدند قیمت مسکن متاثر از شرایط اقتصادی است. هر آنچه در تحولات اقتصادی رخ می‌دهد و اتفاقاتی که در اقتصاد می‌افتد دامن بخش مسکن را هم می‌گیرد.
افرادی مثل رسول جهانگیری رییس اتحادیه مشاوران املاک در اصفهان بر این باور است که قیمت مسکن سال گذشته به صورت تصاعدی بالا رفت، اما به دنبال رکود تورمی حاکم بر بازار، اگر شرایط اقتصادی به همین وضعیت ادامه یابد، طی دو ماه آینده در بسیاری از نقاط با تعدیل افزایش بی‌رویه قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.
چرایی افزایش فعلی قیمت را کارشناسان مسکن اینگونه تحلیل می‌کنند که با توجه به اینکه بازارهای موازی جذابیت خود را از دست داده‌اند، سوداگران وارد بازار مسکن شده‌اند و اجازه کاهش قیمت را نمی‌دهند مگر اینکه با افزایش عرضه، سیاست‌های کنترل بازار هم اعمال شود به این صورت که اعلام شود هر فردی بیشتر از یک واحد مسکن بخرد، در هنگام فروش باید مالیات بدهد؛ رقم این مالیات هم باید به قدری زیاد باشد که برای رفتارهای سوداگرانه به صرفه نباشد. اما کاهش قدرت پول ملی نیز در زمینه بی ثباتی بازار مسکن بی تاثیر نبوده است چگونه؛ به دلیل اینکه این بازار دچار نابسامانی شده، اتفاقی که اخیرا شاهد آن هستیم این است که بسیاری از افرادی که در خارج از کشور سکونت دارند، به دلیل آنکه قدرت پول آنها بیشتر از پول ملی کشور ایران است، به راحتی می‌توانند تعداد بالایی خانه را در کلانشهرهایی مثل تهران و اصفهان خریداری کنند. اینها نتایج نبود ابزار مالیاتی برای کنترل بازار مسکن است که سبب شده این بازار رها باشد.
اقتصاددانان با انتقاد از رفتار وزارت راه، مسکن و شهرسازی معتقد هستند که وزارت راه و شهرسازی بیش از ۴ سال فرصت داشت تا سامانه اطلاعاتی مربوط به خانه‌های خالی با نام سامانه ملی املاک و اسکان را تهیه کند اما این اتفاق عملی نشد در حالی که می‌شد با استفاده از همین سامانه، در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه نیز به عنوان زیرساخت اطلاعاتی املاک استفاده کرد تا افرادی که معاملات مکرر مسکن دارند یا اقدام به احتکار مسکن می‌کنند، شناسایی و از آنها مالیات اخذ شود. اقدامی که باعث می‌شد تا قیمت‌ها در بازار مسکن دچار نوسانات شدید یک سال گذشته نشود. دولت اگر می خواهد در سال 98 به خصوص در شهری مثل تهران یا اصفهان حداقل از نظر اقتصادی گام موفقی را بردارد باید به ثبات قیمت مسکن بیاندیشد ثباتی که می تواند موجب آرامش روانی اقتصاد در این شهرها شود، چراکه بازار مسکن امسال وارد دوران رکود می‌شود و اگر قیمت مسکن افزایش نیابد یک اتفاق فوق‌العاده در اقتصاد رخ داده است. اما یکی از عواملی که می تواند تاثیر جدی بر پیش بینی‌ها برای بازار مسکن داشته باشد ، برنامه‌های اجرا شده از سوی دولت در سال‌های قبل برای ساخت و ساز مسکناست.
با همه این تفاسیر اما ظاهرا در اصفهان قرار نیست فعلا شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم، قیمت ها تابع دو اتفاق مهم هستند یکی باید دولت با سوداگران مبارزه کند و مسکن را از کالایی سرمایه ای خارج کند از طرف دیگر پیشنهاد کارشناسان اقتصادی و مسکن به دولت این است که باید بالاخره و برای همیشه تکلیف این خانه های خالی در شهرهای بزرگ کشور مثل اصفهان و تهران مشخص شود؛ این دو شهر بیش از 60 تا 70 درصد خانه های خالی کشور را دارند و بیش از 60 تا 70 درصد افزایش قیمت را هم تجربه می کنند پس می شود برای این موضوع با وضع مالیات چاره اندیشه کرد، از طرف دیگر دولتی ها همه اتفاقات بازار مسکن را به گردن وضعیت اقتصادی کشور می اندازند هرچند که نمی شود همه تقصیر را گردن بازار پر تلاطم انداخت اما افزایش قیمت مصالح ساختمانی از یک سو و افزایش تورم از سوی دیگر نیز می توانند از علل گرانی مسکن حداقل در اصفهان باشند.
