«فراموشی آینده»، اصلی‌ترین چالش پیش روی برنامه‌های نوسازی شهری
کیاست - مریم حجتی نجف آبادی - "مردم ساکن در بافتهای فرسوده باید با شرایط آسان به خانه‌های امن برسند."
برنامه ملی بازآفرینی شهری، بازگشت به همان اهدافی است که حسن روحانی در ورطه‌های انتخاباتی 92 وعده داده بود: "صدای زلزله، صدای مردم کم‌توان و صدای نسل جوان جویای مسکن را شنیده‌ایم."
نوسازی عرصه‌های نابه‌سامان شهری نه فقط یک وعده انتخاباتی، از وظایفی است که طی سه برنامه متوالی توسعه ملی به دولت‌ها تکلیف شده بود. اما آن‌چه که تاکنون مانع از تحقق آن می‌شد، پیچیدگی‌های اجتماعی، ناکارآمدی‌های حقوقی و نیازهای اقتصادی ساکنان بوده است. مساله نوسازی در چنین مناطقی به سرنوشت خانه‌هایی گره می‌خورد که با همه کمبودها و فرسودگی‌هایشان، سهمی 60 تا 90 درصدی از کل دارایی مالکان را تشکیل داده‌اند.
بازآفرینی شهری اگر به درستی انجام پذیرد قادر خواهد بود مساله اشتغال، مسکن و عدالت را هم‌زمان حل کند. این مهم اما بیش از اندازه دشوار می‌نماید. واقعیت آن است که اغلب برنامه‌های نوسازی برای حل مشکلات زمان حال، ناچار از فروش آینده خواهند بود.
بازار گره‌خورده
مسکن، به‌عنوان یک محرک عمده اقتصادی، سیاستی کاربردی برای برون‌رفت از شرایط رکود محسوب می‌شود. اما این عرصه، بازاری پیچیده با خطرات و جذابیت‌هایی توأمان است. در سرشماری سال 95 تعداد خانه‌های مسکونی، سه میلیون واحد مازاد بر تعداد خانوار کشور ثبت شده و این درحالی است که کمبود عرضه مسکن قابل حصول، متقاضیان مصرفی بازار را ناچار به پرداخت هزینه بیشتر در ازای امکانات بسیار کمتر می‌سازد.
ظرفیت بالای «توسعه شهری» در به‌کارگیری هم‌زمان «سرمایه راکد» و «نیروی انسانی مازاد»، آن را به سیاستی فراگیر در دوران رکود تبدیل کرده؛ سیاستی که در نیمه قرن نوزدهم خیابان‌های بخش مرکزی پاریس را گسترش داد، در دهه 1945 توسعه حومه‌ای شهرهای آمریکایی را رقم زد و در قرن معاصر، به خانه‌سازی‌های گسترده در آسیای شرقی و به‌خصوص چین منجر شده است. تقویت زیرساخت‌های شهری، ساخت مناطق مسکونی جدید و نوسازی عرصه‌های سکونتی قدیمی، راهبردهایی فراگیر با اثرات بالقوه فراوان، اما خطرناک هستند.
گرما و هیجان بازار، سرمایه‌گذاری‌های گسترده را تحریک می‌کند. اما فرآیند طولانی آغاز تا عرضه محصول در بازار مسکن، می‌تواند این گستردگی‌ها را به تولید محصولاتی سوق دهد که «بدون مشتری» بودن آن‌ها بسیار دیر مشخص می‌شود. پشیمانی سرمایه‌گذاران، رکود دامنگیر بازار سرمایه و انبوهی از تولیدات بدون متقاضی، میراث اغلب دوره‌های رونق مسکن بوده و این درحالی است که متقاضیان بدون مسکن، وجه دیگر بازار را شکل داده‌اند.
واحدهایی با متراژ کمتر از 75 متر، پرتقاضاترین املاک در تهران و شهرهای بزرگ محسوب می‌شوند؛ به‌گونه‌ای که سال‌هاست بیش از 40% معاملات مسکن پایتخت را سهم خود ساخته‌اند. این در حالی است که بهره آن‌ها از عرضه نوسازها در سال 95 به کمتر از 5% رسیده. بخش زیادی از فعالیت‌های ساختمانی سال‌های گذشته را واحدهای بزرگ متراژی شکل داده است که از زمین‌های بورس شهرهای بزرگ سربرآورده و تحت تاثیر هیجانات بازار، در سودای سود بیشتر تولید شده‌اند. این واحدهای لوکس که در میانه هیاهوی دوره رونق پرطرفدار می‌نمایند، با فروکش کردن تب خرید و فروش، به سرمایه‌هایی تبدیل می‌شوند که در واحدهای خالی غیر قابل عرضه، حبس شده و رهاسازی آن‌ها دشوار و پرهزینه است.
ارزش کنونی دو تا سه میلیون مسکن بدون متقاضی کشور، بیش از 3 برابر بودجه سال 95 و معادل دو سوم کل تولید ناخالص داخلی کشور تخمین زده می‌شود. انجماد سرمایه که متاثر از به فروش نرفتن واحدهای نوساز است، به رکود دیگر بازارهای سرمایه‌پذیر نیز دامن زده. این درحالی است که هم‌زمان، خلأ عرضه «مسکن قابل حصول» به معیشت متقاضیان واقعی بازار فشار می‌آورد. فاصله کنونی بین عرضه و تقاضای خانه‌های پرفروش چنان عمیق است که در دهه گذشته بی‌سابقه شناخته شده. چنین شرایطی قیمت واحدهای کم‌متراژرا افزایش داده، متقاضیان مصرفی و به‌خصوص خانه اولی‌ها را ناچار به پرداخت هزینه بیشتر ساخته و در نهایت، بازار را نیز به نوسان و ناپایداری دچار می‌سازد.
بازار مسکن، پیچیدگی‌ها و خطرات بسیاری را با خود به همراه دارد. اما با ورود به بافتهای فرسوده- عرصه‌هایی که تاکنون از حوزه توجه این بازار به دور بوده‌اند- ناچار به زندگی آسیب‌پذیرترین گروه‌های شهری گره خورده و بزرگ‌ترین دارایی آن‌ها را وارد بازی می‌کند.
تب تراکم
نوسازی مشارکتی برای تامین هزینه‌های خود ناچار از تولید واحدهای ساختمانی قابل فروش است؛ مسیری که عمدتا به معنای افزایش هم‌زمان تراکم ساختمانی و تراکم جمعیتی تعبیر می‌شود. این درحالی است که افزایش هر یک از این دو نوع تراکم در شهرهای بزرگ، بدون در نظر گرفتن ملزومات آن، حرکت روی لبه تیغ خواهد بود.
برخلاف تصورات عمومی و باورهای مدیریتی، بزرگ‌ترین شهرهای کشور دیگر نیاز چندانی به افزایش مسکن ندارند. خالص مهاجرت تهران در سرشماری 90 و اصفهان در دو سرشماری 90 و 95، منفی ثبت شده است. با این حساب، تولید مسکن در چنین مناطقی اگر هم از چنگال رکود و سوداگری گریخته و مورد استقبال تقاضای مصرفی قرار گیرد، بازگشت مجدد جریان‌های مهاجرتی را به سمت شهرهای بزرگ رقم خواهد زد. علاوه بر این، بسیاری از متقاضیان مصرفی کلان‌شهرهای درجه دوم به اقامت در محله‌های جدیدی روی آورده‌اند که به صورت قانونی در حاشیه‌ها گسترش یافته‌اند؛ شهرک‌هایی که خود، بخشی از مناطق کلان‌شهری هستند. تجربه نوسازی در تهران، به استقبال سرمایه‌گذاران از پروژه‌های بافت فرسوده انجامید؛ اما تنها در دوره‌ای که دیگر زمینی برای ساخت‌وساز در این شهر باقی نمانده بود. نمی‌توان انتظار داشت چنین تجربه‌ای در دیگر شهرها هم قابل تکرار باشد. باوجود این حجم عظیم از واحدهای تازه‌ساز خالی در حاشیه‌هایی چون سپاهان‌شهر اصفهان، چه‌طور می‌توان انتظار داشت ساخت‌وساز در بافتهای درونی با همه دشواری‌های مالکیتی و الزامات اجتماعی خود، مورد استقبال قرار گیرد؟
راهبرد دولت برای جذب سرمایه در بافتهای فرسوده، بر افزایش دوبرابری تراکم تکیه زده؛ سیاستی که موفقیت آن، با التهاب بازار مسکن از یک سو و درهم‌پیچیدگی شرایط اجتماعی محله‌های هدف از سوی دیگر، همراه خواهد بود. تجاربی که طی دهه گذشته از بازار زمین تهران به دست آمده، به خوبی روشنگر این موضوع است.
کارشناسان معتقدند فروش انبوه تراکم ساختمانی در تهران باعث شکل‌گیری حباب زمین در سال‌های رونق ملکی و تثبیت نسبی همین حباب طی سال‌های بعد، در بازار املاک کلنگی شده است. اثرپذیری افزایش قیمت زمین از امکان فروش «تراکم» و «تغییر کاربری» بیش از حدِ قابل قبول است و ابلاغ طرح تفصیلی جدید به جای آن‌که اوضاع را سامان دهد، به نقطه اوج جهش قیمت‌ها تبدیل شده. «تراکم»، سوداگران بازار مسکن را جذب کرده و وسوسه سود را به موضوع اصلی تبدیل می‌کند. در نتیجه سطح ریسک‌پذیری افزایش پیدا کرده و نهایتا حبابی شدن «تقاضاسنجی‌ها» به شکاف بین عرضه و تقاضای واقعی، عمق بیشتری می‌دهد.
وعده تراکم دوبرابری، بافتهای فرسوده را به لبه چنین آوردگاهی می‌کشاند. عرصه‌هایی چون همت‌آباد اصفهان که محل قرارگیریشان، آن‌ها را برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌نمایاند، در چنین مسیری قدم خواهند زد و نواحی فقیرتری چون زینبیه، جز با واگذاری امتیازات فراوان امکان ورود به این بازی را پیدا نخواهد کرد؛ امتیازاتی که «آینده» بخشی از آن خواهد بود.
فرآموشی جمعیتی
نکته حیرت‌انگیز نظریاتی که نوسازی بافتهای فرسوده را به‌عنوان راهکار توسعه شهرهای بزرگ کشور شناسایی کرده‌اند، بی‌توجهی آن‌ها نسبت به تراکم بالای جمعیتی در این محدوده‌هاست. این دیدگاه‌ها انتظار دارند مسکن مورد نیاز شهر از طریق عرصه‌هایی تامین شود که خود درحال حاضر، تا چند برابر محله‌های مجاور دچار انباشتگی جمعیتند. متاسفانه برخورد صرفا ترجمه‌ای دانشگاهیان مانع از رویت حقیقت شده. تحقق تراکم ساختمانی دوبرابری در محله‌ای چون عمان سامانی اصفهان، تراکم جمعیتی آن را تا 5 برابر متوسط شهر افزایش خواهد داد؛ ضمن آن‌که چنین محله‌ای برای رقابت با دیگر پروژه‌های ساختمانی و جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، حتی به تراکم ساختمانی بیشتری هم نیاز دارد.
مداخلات مسکن‌محور و تغییر ضوابطی چنین اثرگذار و گسترده، نمی‌تواند جز با مطالعاتی دقیق و سیاست‌هایی آزموده، امید به موفقیت ببندد. دست سازمان‌های اجرایی ما اما، متاسفانه خالی از چنین تجاربی است. در این شرایط گره زدن دارایی آسیب‌پذیرترین گروه‌های شهری به عملکرد بازاری که تا این اندازه مستعد انحراف، سوداگری و افسارگسیختگی است، خواهد توانست خرده‌مالکان بافتهای فرسوده را به بازندگان نهایی تبدیل کند. تراکم بیش از اندازه جمعیت، امکان وقوع تعارض‌ها را افزایش خواهد داد؛ عملکرد سرمایه‌گذاران، تاثیر اجتماعی همسایگی در گزینش ساکنان جدید را به متغیری حاشیه‌ای تقلیل می‌دهد و مهمتر از همه، این که تصمیم‌گیری برای وضعیت مسکن- که برای این مالکان هنوز تصمیمی فردی است- به اقدامی جمعی بدل خواهد شد و به شرایط و خواست کسانی گره خواهد خورد که نمی‌توان در انتخاب آن‌ها نقشی ایفا کرد. حفره‌های اقتصادی، انباشتگی جمعیتی و تعارض‌های اجتماعی در کنار یک‌دیگر، قادر خواهند بود مشکلات عادی را به تنگناهای بحرانی تبدیل کنند و این، آغازی بر شکل‌گیری تله فقر فراگیر خواهد بود.
اثرات ابتدایی این مشکلات در سال‌های اولیه پس از نوسازی بروز می‌کند. اما مشکل واقعی دو یا سه دهه بعدتر رقم خواهد خورد؛ زمانی که این محدوده‌ها برای حفظ ارزش دارایی مالکانشان، باز هم نیازمند نوسازی خواهند بود اما، نابسامانی‌های اجتماعی، اقتصادی و حقوقی مانع از هر حرکتی خواهد شد.
آن‌چه «نوسازی بافتهای فرسوده» می‌نامیم، حتی اگر در حل مشکلات کنونی عرصه‌های ناکارآمد شهری موفق عمل کند، آینده آن‌ها را به سمت پرتگاه‌های بحرانی سوق خواهد داد. در نهایت، درست است که عملکرد خوب بازار مسکن قادر خواهد بود نیاز روزافزون متقاضیان و بیکاری فراگیر را هم‌زمان حل کند، اما از این دارو نمی‌توان شتابزده استفاده کرد.
دیوید هاروی- یکی از 20 نویسنده مرجع حوزه علوم انسانی جهان- توسعه شهری را راه‌حلی می‌داند که حضورش، بحران‌های جدیدی به همراه خواهد آورد. هاروی معتقد است به‌کارگیری سرمایه راکد و نیروی انسانی مازاد در توسعه حومه‌ای آمریکای 1945، توانست سرمایه‌داری را به معنای واقعی کلمه، "نجات" دهد. اما تجربه آمریکا این را نیز خاطرنشان می‌کند که بحران واقعی شاید 15 یا 20 سال بعد خود را نشان دهد؛ زمانی که دیگر نشانی از مجریان طرح بر جایی نمانده.
