کیاست – اصفهان – مریم حجتی نجف آبادی - اصفهان عوض می‌شود. سوپرمارکت‌ها، لباس‌فروشی‌ها و قصابی‌های محله، روز به روز مشتری‌های کم‌تری خواهند داشت. چک‌ها برگشت می‌خورند و هرچه‌قدر که صبح تا شب می‌دوی، بی‌فایده است انگار. به جایش شب‌های تعطیل، خروجی اتوبان جنوبی شهر راهبندان می‌شود به سمت سیتی‌سنتر. اوضاع مالی هرچه‌قدر هم که خراب باشد، نمی‌شود که خانه نشست. می‌رویم، گردشی می‌کنیم و بچه‌ها هم تفریحی می‌کنند.

بعضی سیتی‌سنتر را شروع جدیدی برای اصفهان می‌دیدند. همین‌طور است؟ شاید.

قبل از آن اما، نشانه‌ای انکارنشدنی است از جریانی افسارگسیخته که قدرت می‌گیرد و امتداد می‌یابد. چندمنظوره‌هایی چنین بزرگ، مسیر شریان‌های اقتصادی شهر را به نفع خود عوض می‌کنند. تغییرات اما به زمین نیاز دارند، به سرمایه‌های کلان مالی و مهم‌تر از همه، به حمایت‌های مدیریتی و سیاسی. ماجرای سیتی‌سنتر، ماجرای ناتوانی سیستماتیک برنامه‌ریزی شهری است، در رویارویی با سرمایه‌های عظیم مالی.

قلبی در حاشیه

«ثمره اقتصاد آمریکایی»، این عنوانی است که حسین ایمانی جاجرمی، عضو هیات علمی دانشگاه تهران، مگامال‌ها را با آن توصیف می‌کند؛ مجموعه‌هایی مبتنی بر الگوی مصرف انبوه که هدفشان را با ساعت‌ها و ساعت‌ها سرگرم کردن مشتری دنبال می‌کنند. غذا می‌خورید، خرید می‌کنید، به سینما می‌روید و درحالی که جیبتان خالی می‌شود، لذت می‌برید. این جامعه‌شناس شهری معتقد است بعضی گروه‌های اقتصادی و اجتماعی از چنین فضاهایی حذف می‌شوند، اما این دلایل نمی‌توانند مراکز خرید غول‌آسا را از اقتصادی کنار بگذارند که سرمایه‌پذیری، محوریت آن است.

مگامال‌ها فضاهای عمومی را در مراکز فعالیتی و جمعیتی نشانه می‌روند؛ حساس‌ترین نقاط شریان‌های تپنده اقتصادی شهر را. استقرار سیتی‌سنتر در حاشیه اصفهان، حقیقت امر را عوض نمی‌کند. غول چندعملکردی اصفهان نوک پیکان جریانی است که خود را کنترل‌ناپذیر نشان داده. سیتی‌سنتر در خارجی­ترین نقطه شهر مستقر شده، مماس با لبه بیرونی محدوده قانونی و این جانمایی، بازار سرمایه ‌- محور زمین و مسکن را در مسیری تحریک خواهد کرد که تاکنون هیچ برنامه‌ای پاسخگوی آن نبوده.

انحراف مزمن

نقطه شروع ماجرا جایی است که تب زمین، مناطق مرکزی و جنوبی شهر را مستعد انحراف از بازار مصرف می‌کند. نیازهای واقعی نادیده گرفته می‌شوند، ذائقه تقاضا در میان محرک‌های متعدد سرمایه‌گذاری گم می‌شود و سرمایه‌گذاری ساختمان، افسارگسیخته و ناپایدار، سیاست‌گذاری شهری را درحالی تحت فشار قرار می‌دهد که ضعف‌های فنی، فهم مدیریتی را از واقعیت‌­‌های جمعیتی شهر به حداقل رسانده. تمایل به سکونت در مراکز فعالیتی سرمایه‌پذیر کاهش می‌یابد، اثر آن اما در بازار بازتابی ندارد. شدت خرید و فروش، عطش تولیدکنندگان را بیشتر می‌کند، درحالی که پشت لایه‌های دلالی، خریداران مصرفی و واقعی بارها کم‌ترند. این حقیقت تنها زمانی آشکار می‌شود که حجم انبوهی از واحدهای خالی آپارتمانی نوساز و بدون خریدار، به حفره‌های بزرگ حبس سرمایه‌های مالی تبدیل شده. تا آن زمان اما، فشار بازار سودمحور ساختمان به مدیریت شهری برای تغییر ضوابط زمین روز به روز افزایش می‌یابد.

هزینه توسعه از جیب شهر پرداخته می‌شود، بدون هیچ سود تضمین‌شده‌ای. تحرکات جمعیتی کلان‌شهری چون اصفهان با آن‌چه به‌نظر می‌رسد بسیار متفاوت است. برخلاف تصور اغلب مدیران، اصفهان یک دهه است که مهاجرت منفی را تجربه می‌کند. جمعیت شهر درحال جابه‌جایی است، از دل محله‌های شلوغ و گران، به حاشیه‌هایی خلوت‌تر و البته، ارزان‌تر. باورش آسان نیست. محله‌های مرکزی و جنوبی که بازار پررونق املاکشان قلب اقتصادی شهر را به تپش وامی‌دارد، هم‌زمان رشد جمعیتی زیر 1% و حتی رشد منفی را به ثبت می‌رسانند. ساکنان پرتعداد می‌روند و سالمندانی می‌مانند که خانواده‌شان یک یا دونفره‌اند. این مناطق علی‌رغم تمام ازدحام و پویایی ظاهریشان، از ساکنان خالی می‌شوند.

پوکی جمعیتی مراکز شهری، بازتاب ناخواسته گسترش حاشیه‌ای است. فعالیت‌های واقعی گاهی می‌میرند و گاهی به پوسته‌ نازک رقابت‌های دلالی تبدیل می‌شوند. مراکز شهری شلوغ و پرفعالیتند، قابل سکونت اما، نیستند. ارزشمندترین نقاط شهرهایمان به دست سوداگر خریدارانی سپرده می‌شود که مهم‌ترین مهارت‌هایشان، حداکثر کردن بهره‌های شخصی در به‌هم‌ریختگی‌های حاصل از تورم و رکود است. چه‌کسی باور می‌کند که متوسط مدت سکونت در بسیاری از خانه‌های محله جلفا، به کمتر از یک سال برسد؟

دور از مرکز پرتلاطم، حاشیه شهرها هستند که به عرصه جولان ساخت‌وسازهای دوره‌ای تبدیل می‌شوند. انحراف از واقعیت راه خود را در بازار سرمایه باز می‌کند. تب ساخت‌وساز مانع رصد واقع‌بینانه آن می‌شود و سرمایه‌گذاری مسکن، تولید محصولاتی را رقم می‌زند که مصرف‌کننده نهایی ندارند. حباب قیمتی- متاثر از محرک‌های غیرواقعی- متورم می‌شود و زمانی که نهایتا از بین می‌رود، انبوه ساختمان‌هایی را بر جای خواهد گذاشت که بدون مشتری مانده‌اند؛ هذیان‌گویی‌های بدنه تب‌دار بازار، نشانه‌هایی از فاصله بین باورهای کور و واقعیت‌های نادیده.

بُعد دردناک ماجرا در تعمیق شکافی نمایان می‌شود که فاصله اقتصادی طیف وسیع ساکنان شهری را هر روز بیشتر می‌کند. آن سوی جریانِ انباشت سرمایه در میانه دیواره‌های لوکس چندصد میلیونی، واقعیت مغفول، اما پرتعداد زندگی‌های متوسط است؛ خانواده‌هایی که گسترده‌ترین قشر متقاضایان را شکل می‌دهند. این حقیقت که خانه‌اولی‌های تهران علی‌رغم وام‌های سه‌رقمی قادر به خرید خانه نیستند، نکته‌ای قابل تامل است. نیازهای این دسته از متقاضیان مورد پسند بازار دلال‌-محور زمین و ساختمان نیست و ناچار، برای اجاره یا خرید اندک واحدهای قابل تصرف، در رقابتند. بخش واقعی بازار مسکن در شهرهای بزرگ، از نظر عرضه لاغر و ضعیف است، هرچند متقاضیان آن- خانه اولی‌ها، اجاره‌نشین‌ها و دهک‌های متوسط و پایین درآمدی- روز به روز افزایش می‌یابند. عرضه محدود، قیمت محصولات را نسبت به ارزش واقعی آن‌ها بالا برده و کسانی را که متاثر از ناچاری‌های اقتصادی‌شان در این بخش گرفتار آمده‌اند، به تحمل بار بیشتر، محکوم می‌سازد.

حفره سیستماتیک

سیاست‌گذاری شهری با سوالات بسیاری محاصره شده که پاسخ‌هایشان اگر هم وجود داشته باشند، مبهم و ناکافیند؛ این که تامین منابع زیرساختی استقرار جمعیت در جنوب اصفهان تا چه اندازه امکان‌پذیر است، این موضوع که تغییرات سکونتی باعث تحریک کدام جریان‌های جمعیتی، اقتصادی و کالبدی می‌شود، و این که علی‌رغم هزینه‌ بالای تامین پیش‌نیازهای فعالیتی در گستره‌های حاشیه‌ای شهر، «باور وجود تقاضای سکونتی» تا چه اندازه پایدار و واقعی خواهد ماند. مناطقی که امروز جذاب و پررونق به‌نظر می‌آیند، واقعا قرار است چه آینده‌ای را برای شهر رقم بزنند؟

مدیریت شهری البته، به ظاهر با چنین روندهایی مخالف است. سال‌هاست تئوری‌های آکادمیک ضدیت خود را با توسعه پیرامونی و گسترش عرضی شهر اعلام کرده و مدیران نیز، خود را پیرو این نظریات نشان داده‌اند. توسعه پایدار، شعار محوری قدرت‌اله نوروزی در یکی از نشست‌هایی بود که به فاصله‌ای چند ماهه نسبت به انتخابش در سِمت شهردار اصفهان برگزار می‌شد: "همیشه به دنبال توسعه متوازن خواهیم بود و عدالت محوری مبنای برنامه‌های مدیریت شهری قرار خواهد گرفت." شهردار پیشین اصفهان، مهدی جمالی‌نژاد نیز، توسعه و توزیع ناعادلانه شهرها و منابع را سرمنشأ اختلافات عمیق بین ثروتمند و فقیر می‌دانست. این عناوین، سال‌ها سرفصل تدوین سیاست‌های شهری بوده و راهبردهایی را رقم زده‌اند که در تلاشند با ناهنجاری‌های سوداگری مقابله کنند.

تدابیر پیش‌بینی شده اما- هرچه که بوده- به وضوح توان کافی رویارویی با تب سرمایه‌گذاری ساختمان را نداشته‌اند. طی دهه‌های گذشته مرزهای اصفهان همواره به اطراف کشیده شده و همراه با آن، جذابیت‌های جمعیتی و ساختمانی شهر از یک‌دیگر فاصله گرفته­اند. مقایسه رشد جمعیتی مناطق 15 گانه با آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، تعارض‌های فراوانی را برجسته می‌کند. منطقه 3 اصفهان از منظر صدور پروانه ساختمانی در میانه جدول قرار گرفته و این درحالی است که برخلاف تمام دیگر مناطق شهر، رشد جمعیتی آن در بازه سال‌های 85 تا 90 منفی بوده. در مقابل، منطقه 2 که رتبه سوم رشد جمعیت را داراست، با سهم 6 درصدی در نیمه پایینی جدول صدور پروانه‌های ساختمانی قرار گرفته است.

این، فضای ذهنیِ غالب و سودای سود بازار املاک است که رصد و پوشش نیازهای واقعی سکونتی را به حاشیه می‌راند. مساله سیتی‌سنتر از همین نقطه آغاز می‌شود؛ از جایی که به‌واسطه رشته‌های اقتدارش بازار ساختمانی زمین‌های جنوبی شهر را تحریک می‌کند و به پرچم‌دار گونه‌ای از توسعه شهری تبدیل می‌شود که کور اما، سرمایه‌سالارانه است.

برزخ برنامه‌ریزی

سیتی‌سنتر یک شروع است؛ اما نه شروع یک جریان، که آغازی بر آشکارسازی نشانه‌های ریشه‌دار آن. سیتی‌سنتر نماد استیصال مدیریت شهری است در جولانگاه سرمایه‌داری؛ نشانه‌ای از تغییر ماهیتی جریان‌های مالی، جمعیتی و زیست‌محیطی، به بده‌بستان‌های سودمحور شهری. جانمایی سیتی‌سنتر نیاز به بهانه‌ای داشت که «تعریف ورودی جنوبی شهر» آن را فراهم کرد. این دست چاره‌جویی‌ها اولین مگامال اصفهان را به مجموعه‌ای تبدیل کردند که با تصرف حاشیه شهر، به سرخط یکی از اصلی‌ترین جریان‌های توسعه شهری تبدیل شده.

مگامال‌ها جایگاه مصوبی در پیش‌بینی‌های برنامه‌-محور اصفهان ندارند، چرا که چهارچوب‌های کالبدی و جمعیتی این برنامه‌ها از سه دهه پیش تاکنون، فرصت به‌روزرسانی چندانی نیافته‌اند. زمانی که «سرمایه‌-گریزی» به‌عنوان مشکل معرفی شد، دور زدن قوانین قدیمی نیز خود را به‌عنوان کوتاه‌ترین راه‌حل نشان داد. سیتی‌سنتر در موقعیتی استقرار یافته که حتی داخل محدوده قانونی شهر هم نیست؛ زمینی که منعی حقوقی برای پذیرش این حجم عظیم از فعالیت و گستردگی ندارد، هرچند که از بررسی‌های واقعی و بی‌طرفانه شهر-شمول نیز بی‌بهره بوده.

سیستم مدیریتی و برنامه‌ریزی سومین کلان‌شهر کشور نتوانست خود را برای پیش‌بینی و هدایت ابزارهای نوین سرمایه‌داری مجهز کند. در مقابل تحریک‌های سوداگرانه سرمایه شهری، این ناتوانی گاهی به مقابله منجر می‌شد و گاهی به پذیرش. هر دو واکنش اما، کور و نادانسته بوده‌اند؛ محروم از ابتدایی‌ترین متغیرهای آماری و تحلیلی. با تعمیق نیازهای مالی شهرها، می‌بینیم که سرمایه‌سالاری اکنون پیشتاز تغییر سکونتگاه‌هایمان شده و سیاست‌گذاری شهری در کشاکشی فهم نشده، خود را با شرایط سازگار می‌کند. نماد این جریان را می‌توانید در جنوبی‌ترین نقطه مرزی کلانشهر اصفهان به چشم ببینید.

بزرگ‌ترین خطر سیتی‌سنتر، تبدیل آن به الگوواره است، در شرف تکثیر و تکرار. شکاف بین دو وجه بازار افزایش می‌یابد و استیصال راهبردی مدیریت شهری هم کمکی به کاهش آن نمی‌کند. از سوی دیگر ساخت‌وسازهای تجاری نیز مسیری مشابه بازار درهم‌خروشیده مسکن را پیش گرفته‌اند. در سال‌های اخیر مگامال‌ها درحال تصرف باارزش‌ترین زمین‌های تهران و مشهد بوده‌اند و اصفهان نیز گرچه تاکنون مقاوم بوده، هم‌زمان خود را آماده پذیرش تغییرات اعلام کرده. این درحالی است که کارشناسان نسبت به افزایش بیش از ظرفیت تعداد واحدهای تجاری هشدار می‌دهند. در کشور ما به ازای هر 26 نفر یک واحد صنفی وجود دارد که بسیار بالاتر از متوسط‌های جهانی است و در عین حال، تب تجاری‌سازی قرار است حتی سرمایه‌های بیشتری را هم به درون این مجتمع‌های غول‌پیکر بکشاند. بهروز ملکی، تحلیل‌گر بازار مسکن، معتقد است بسیاری از افرادی که هم‌اکنون به ساخت یا خرید واحدهای تجاری مبادرت می‌کنند، از سرمایه‌گذاریشان پشیمان خواهند شد.

اصفهان، وضعیتی حتی قابل‌تامل‌تر دارد. به ازای هر واحد صنفی، حدود 15 نفر ساکن اصفهان هستند. ساخت و رونق هر واحد تجاری جدیدی ناچار هم‌معنا با تعطیلی واحدهای دیگری خواهد بود که اغلب کوچک، محلی و مردمیند. زمانی که شهرداری اصفهان درپی ساخت بازارهای روز کوثر بود، شورای اسلامی شهر به درخواست اتاق اصناف، تعداد بازارها را به‌منظور حفظ کسب‌وکار خرده‌فعالیت‌های مردمی محدود کرد. اکنون اما، مجموعه‌های عظیم چندعملکردی با نام و نشانی دیگر جای خود را در برنامه‌های مالی و عمرانی شهرداری باز می‌کنند. امور مشارکت‌های شهرداری اصفهان با سرمشق قرار دادن سیتی‌سنتر پروژه‌های متعددی را تعریف کرده و در این مسیر، از قدرت راهبردی خود در بازتعریف کارکردهای زمین شهری بهره می‌گیرد. این بار، منافع مالی مدیریت شهری مستقیما درگیر خواهد بود و خرده‌نیازهای کوچک محلی، نسبت به همیشه مدافعان کمتری خواهد داشت.

آیا می‌توان پذیرفت چنین مجموعه‌هایی بر اساس مطالعاتی جامع، هدفمند و قانع‌کننده پیش‌بینی شده‌اند؟ به سختی! نیازهای مالی، مدیریت شهری را به زیرورو کردن ضوابط زمین و ساختمان وامی‌­دارد. این مسیر همانی است که برای استقرار نماد توسعه سرمایه‌سالارانه شهر طی شد و در چهارچوب آن، خطر تحریک بازار افسار گسیخته ساختمان، مساله‌ای خیالی و باوری دور از ذهن بود.

سیتی‌سنتر یک اتفاق نبود، یک جریان است. ساختمان­های غول‌پیکری که مجاور مسیر اصفهان- شیراز ارتفاع می‌گیرند، نشانه‌هایی هستند دیرهنگام از استیصال و تسلیم‌پذیری برنامه‌ریزی در کلان‌ترین شهرهای کشور. سیتی‌سنتر اما پایان نمی­‌گیرد، بازتولید می‌­شود و کثرت می‌یابد. الگوواره سیتی‌سنتر در عمق نیازهای مالی، ضعف‌های کارشناسی و مسامحت‌طلبی‌های چاره‌جویانه سیاست‌گذاران شهری نفوذ می‌کند و در نهایت، عجیب خواهد بود اگر خلق چندمنظوره‌هایی چنین غول‌پیکر، به این دلیل که اشتباه است، متوقف شوند.